Заброшенные земельные участки в нашей большой стране не редкость. Бывает, что их хотят приобрести в собственность. Но даже при видимом отсутствии хозяина следует учесть ряд нюансов.

Существует несколько способов стать владельцем заброшенной недвижимости.

Способ 1. Найти владельца и купить

Следует выяснить, существует ли у заброшенного дома и земельного участка, на котором он расположен, владелец. Для этого нужно:

— обратиться к председателю садового товарищества, на территории которого находится заброшенное владение, либо в орган местного самоуправления, если земельный участок с домом находятся в населённом пункте;

— поискать информацию о владельце на публичной кадастровой карте по кадастровым номерам земельного участка и дома;

— запросить выписку из ЕГРН.

Если удалось установить собственника объекта недвижимости, приобрести дом и земельный участок можно только по договору купли-продажи.

По закону судьба земельного участка и прочно связанных с ним объектов одинакова, если и земельный участок, и расположенный на нём дом принадлежат лицу на праве собственности. Соответственно, в случае смены собственника – право и на дом, и на участок оформляется одновременно вместе с покупкой.

Способ 2. Получить после отказа прежнего хозяина

Если хозяин запущенного участка сам обратился в Росреестр с заявлением об отказе, на такой земельный участок регистрируется право собственности, например, муниципалитета, на территории которого он находится, одновременно с регистрацией прекращения права его прежнего собственника. Затем участок выставляется на торги или его передают в аренду новому собственнику.

Способ 3. Получить после изъятия

По законодательству земельный участок может быть изъят, если он предназначен для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества и не используется по целевому назначению в течение трёх лет (если более длительный срок не установлен законом). Однако изъятие земельных участков является исключительной мерой и возможно лишь в том случае, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения, и только на основании решения суда. После изъятия земельный участок становится частью муниципальной собственности, и заинтересованное лицо может его приобрести.

Способ 4. Приобрести как бесхозяйную

Если владелец объекта недвижимости неизвестен или отказался от права собственности, недвижимость может быть признана бесхозяйной. При этом речь идёт только о строениях, земельный участок не может быть признан бесхозяйным.

С заявлением о постановке на учёт бесхозяйного объекта в орган регистрации прав обращается муниципалитет, на территории которого он находится. Спустя год со дня постановки объекта недвижимости на учёт муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании на него права муниципальной собственности. Когда решение суда вступит в законную силу, муниципалитет обращается в Росреестр с заявлением о регистрации права муниципальной собственности на этот объект.

И лишь после этого землю вместе с домом можно приобрести на торгах, арендовать или выкупить.

Процесс долгий и хлопотный. Опять же, может возникнуть ситуация, когда лицо оформляет бесхозяйную недвижимость в собственность, но неожиданно объявляется предыдущий владелец, настроенный оспаривать право нового собственника. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Способ 5. Приобретательная давность

Согласно положениям статьи 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, которые не являются собственниками имущества, но непрерывно и добросовестно владеют им как своим собственным в течение 15 лет, могут приобрести на него право собственности в силу приобретательной давности.

Для этого необходимо подготовить пакет документов и вместе с заявлением подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества. После получения судебного решения можно обращаться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности.

Согласно действующему законодательству возводить бани допускается на участках с различными видами разрешённого использования земли.

Если земельный участок предназначен для садоводства, на нём можно возвести хозяйственные постройки, в том числе баню. Только учтите, что баню, построенную на фундаменте, придётся зарегистрировать как объект капитального строительства.

Если участок предназначен для огородничества, то строить на нём капитально баню и другие вспомогательные постройки запрещено. Для этого придётся изменить вид разрешённого использования земельного участка. Но сделать это не получится, если участок был предоставлен садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, созданному до 29 июля 2017 года (ч. 24 ст. 54 Федерального закона №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Под исключения попадают случаи, когда товарищество (кооператив) ликвидированы или не действуют. Проверить это можно в ЕГРЮЛ.

Если участок предназначен под индивидуальное жилищное строительство, то на нём также можно возводить баню.

На участках с подсобным хозяйством, находящихся в частной собственности, тоже допускается возводить баню, но только если такие участки являются приусадебными, то есть расположенными внутри населённого пункта. А вот строить на полевых участках закон не допускает.

Чтобы зарегистрировать баню на фундаменте, необходимо собрать следующие документы:

а) технический план бани (для его изготовления следует обратиться к кадастровому инженеру);

б) правоустанавливающий документ на земельный участок;

в) квитанция об уплате госпошлины.

Затем обращайтесь в МФЦ с соответствующим заявлением. В течение 12 рабочих дней постройку поставят на кадастровый учёт и зарегистрируют право собственности, а также определят её кадастровую стоимость.

Новый приказ вносит изменения в приказ Росреестра от 4 сентября 2020 года №П/0329, которым утверждены существующие формы выписок. Нововведения вступили в силу 11 февраля 2022 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу с 2023 года.

Итак, что изменилось?

• Утверждена форма выписки из ЕГРН об установленных в пользу отдельного лица ограничениях прав и (или) обременениях объекта недвижимости.

«Новая форма выписки позволит гражданам получить актуальную информацию об ограничениях прав, установленных в их пользу, а также об обременениях, наложенных на объекты недвижимости. Причем, можно запросить информацию об объектах недвижимости, расположенных как на территории определенных субъектов Российской Федерации, так и на территории всей страны. Раньше у правообладателей отсутствовала возможность получить такие сведения в виде отдельной выписки», – объясняет заместитель директора Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Светлана Галацан.

• Расширена выписка об объекте недвижимости.

Теперь в данной выписке также будет указано, если:

— участок и объект на нем расположены на территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд;

— дом признан непригодным для проживания, либо аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

— участок образован путем перераспределения земель государственной или муниципальной собственности и частного участка.

• В выписке о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости будет указана дата регистрации прекращения ограничений прав и обременений объекта недвижимости.

• Дополнена форма выписки о зоне с особыми условиями использования территории, территориальной зоне, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, Байкальской природной территории и ее экологических зонах, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории.

Теперь в выписке будут указаны виды разрешенного использования объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капстроительства, которые предусмотрены градостроительным регламентом или положением об особо охраняемой природной территории.

Как заказать выписку из ЕГРН?

• в бумажном виде — в любом офисе МФЦ;
• в электронной форме — на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра (kadastr.ru) с помощью онлайн-сервиса «Заказ выписок из ЕГРН»; · на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) в «Личном кабинете». Также бумажную выписку можно заказать, заказав выездное обслуживание Кадастровой палаты — по телефону 8 (861) 992-13-02 (доб. 2060 или 2061) либо по электронной почте uslugi-pay@23.kadastr.ru.